@phdthesis{8605618,
  abstract     = {{Eigenaarschap wordt geacht gunstige effecten teweeg te brengen voor de eigenaars en de maatschappij. Zo zouden eigenaars gelukkiger zijn en een betere fysieke en mentale gezondheid hebben dan huurders. Eigenaars zouden bovendien meer geëngageerd zijn, woningen en buurten beter onderhouden en minder betrokken zijn in criminele activiteiten, wat de hele maatschappij ten goede komt. Eigenaarschap biedt ook financiële zekerheid voor gepensioneerden. Omwille van die gunstige effecten werd eigenaarschap in verschillende westerse landen gepromoot. In België was dit niet anders. Al sinds de eerste woonwet in 1889 werden er diverse initiatieven genomen om eigenaarschap te stimuleren. Vanaf 1963 werd eigenaarschap ook aangemoedigd via verschillende belastingvoordelen in de inkomstenbelasting. Dit resulteerde in een ingewikkeld kluwen van belastingaftrekken en belastingverminderingen voor interest- en kapitaalaflossingen en premies van schuldsaldoverzekeringen.
In 2005 werd de woonfiscaliteit hervormd om iedereen de mogelijkheid te bieden eigenaar te worden. De fiscale voordelen voor hypothecaire interesten, kapitaalaflossingen en premies voor schuldsaldoverzekeringen werden geïntegreerd in één belastingaftrek: de woonbonus. De aflossingen van hypotheekleningen met een looptijd van minstens 10 jaar kwamen in aanmerking voor de woonbonus indien ze waren aangegaan voor de aankoop of het behoud van de enige eigen woning van de ontlener. Een deel van hypotheekaflossing en de premies voor schuldsaldoverzekeringen gaf recht op een belastingaftrek van het belastbaar inkomen van de ontlener. Het netto-voordeel van de woonbonus werd dus bepaald door het hoogste belastingtarief van de ontlener Hierdoor krijgen gezinnen met een hoger inkomen een groter fiscaal voordeel. Omdat de woonbonus kon genoten worden over de hele looptijd van de lening, kan het totale voordeel aanzienlijk zijn. Voor een lening van 20 jaar kon het totale voordeel tussen de €10,000 en €20,000 bedragen voor alleenstaanden en dubbel zo veel voor koppels. Met de overdracht van de woonfiscaliteit naar de gewesten in juli 2014, kwam er een einde aan de Federale woonbonus.
In 2005 bedroegen de federale fiscale uitgaven voor de woonbonus 88 miljoen euro. In 2013, het laatste jaar voor woonfiscaliteit een gewestelijke bevoegdheid werd, was dat bedrag opgelopen tot €1533 miljoen. Dergelijke uitgaven zijn enkel te verantwoorden indien ze ook resultaten opleveren. Een effectieve woonbonus zou eigenaarschap betaalbaarder maken en bijgevolg mensen overtuigen om eigenaar te worden. Om de hervorming te evalueren ga ik na of de woonbonus het koop- en het leengedrag van gezinnen kan beïnvloeden en onderzoek ik het effect van de woonbonus op de woningprijzen.
In het eerste deel van dit doctoraat (hoofdstuk 2), wordt nagegaan of de woonbonus bepaalde keuzes van gezinnen kan beïnvloeden. De effectiviteit van belastingvoordelen die betrekking hebben op de huizenmarkt, wordt gewoonlijk op twee manieren geëvalueerd. Enerzijds kijkt men naar de impact van het voordeel op de individuele keuze voor eigenaarschap en anderzijds naar de evolutie van de eigenaarsratio sinds de invoering van het belastingvoordeel. Beide methoden kampen met heel wat beperkingen. Zo zijn de effectieve belastingvoordelen zelden beschikbaar in longitudinale datasets en moeten deze dus geschat worden. Hiervoor berekent men de gemiddelde kost om eigenaar te worden, voor en na de belastingen. Deze methodes veronderstellen dat het fiscaal voordeel geen effect heeft op de woningprijs en dat de huizenmarkt perfect elastisch is. In marco-economische modellen wordt het belastingvoordeel benaderd door de marginale belastingvoet, of er wordt een dummy variabele gebruikt die aangeeft welke landen van het belastingvoordeel genieten. Die modellen veronderstellen impliciet dat iedereen binnen het land op dezelfde manier van het belastingvoordeel geniet.
Aangezien deze assumpties weinig realistisch zijn, zijn de schattingen van de causale impact van het belastingvoordeel op eigenaarschap of de beslissing om eigenaar te worden niet altijd even betrouwbaar. Bovendien is het in de macro-economische modellen moeilijk om het effect van het belastingvoordeel te onderscheiden van het effect van gelijktijdige gebeurtenissen.
Om deze problemen te vermijden werd rechtstreeks aan kopers en potentiële kopers gevraagd of de woonbonus hun koop-en leen gedrag kan veranderen. Hun antwoorden worden geanalyseerd in twee logaritmische regressies. Ze verklaren enerzijds de kans dat een respondent door de woonbonus gestimuleerd wordt om een eigen woning te kopen en anderzijds de kans dat een respondent door de woonbonus gestimuleerd wordt om een hypothecaire lening aan te gaan. Het vergelijken van de determinanten van beide kansen laat toe om zowel de gezinnen te identificeren die de woonbonus echt nodig hebben, als de gezinnen wiens gedrag niet beïnvloed wordt door de woonbonus.
De resultaten tonen aan dat gezinnen met lage inkomens het meest gebaat zijn met de fiscale prikkels, maar dat de woonbonus jonge gezinnen niet kan overtuigen om eigenaar te worden. De woonbonus helpt immers niet om de vereiste eigen inbreng te sparen. Het model illustreert ook dat het voordeel wellicht niet groot genoeg is om mensen te overtuigen om eigenaar te worden. Respondenten die het voordeel van de woonbonus overschatten waren immers meer gestimuleerd door de woonbonus om een eigen woning aan te schaffen dan respondenten die een realistisch idee hadden over de grootte van het voordeel. Getrouwde en wettelijk samenwonende gezinnen worden gestimuleerd door de woonbonus om te lenen maar niet om een woning aan te kopen. Deze gezinnen profiteren van de fiscale voordelen van de woonbonus zonder dat ze het fiscaal duwtje in de rug echt nodig hebben. Dit toont aan dat een groot deel van de overheidsuitgaven terecht komt bij mensen die ze niet echt nodig hebben. Bijkomend legt de enquête nog andere ongewenste effecten van de woonbonus bloot. Sommige respondenten geven aan dat ze door de woonbonus gestimuleerd worden om hogere en leningen met een langere looptijd aan te gaan. Dit zou betekenen dat de woonbonus de schuldgraad van de gezinnen opdrijft en dat lenen risicovoller wordt. Op basis van die resultaten, besluiten we dat de woonbonus niet de meest efficiënte manier is om eigenaarschap te promoten.
In het tweede onderzoek (hoofdstuk 3) gaan we het effect van de woonbonus op de woningprijzen na. In het federale woonbonussysteem is het belastingvoordeel gelinkt aan de hypotheeknemers en niet meer aan de woning zelf, zoals dat het geval was in de oude woonfiscaliteit. Koppels die samen een lening aangaan krijgen dus een dubbel fiscaal voor sinds 2005. Voor een lening met een looptijd van 20 jaar, kan het totale belastingvoordeel €10,000 tot €20,000 hoger zijn in vergelijking met het oude systeem. Aangezien er voor alleenstaande ontleners weinig verandert, kan de hervorming geëvalueerd worden als een natuurlijk experiment. De woningprijzen van de nieuwe eigenaars in de treatment groep (de koppels) en de controle groep (de alleenstaanden), voor en na de hervorming, worden vergeleken in een econometrisch model om het effect van de woonbonus af te zonderen. Voor dit onderzoek maken we gebruik van de gezinsbudgetenquêtes omdat deze dataset verschillende gezins- en woningkenmerken bevat. Deze dataset laat toe om te controleren voor verbeteringen in de woningkwaliteit, alsook voor mogelijke verschillen in de samenstelling van beide groepen. We vinden dat de invoering van de woonbonus de aankoopprijs voor koppels met gemiddeld €13,000 verhoogd heeft. Dit toont aan dat een aanzienlijk deel van het fiscaal voordeel terecht komt in een hogere woningprijs.
Volgens de literatuur profiteren voornamelijk vastgoedkantoren en bouwbedrijven van gelijkaardige belastingvoordelen door de hogere woningprijzen. In deel 3 (hoofdstuk 4) onderzoeken we of financiële instellingen ook baat hebben bij de woonbonus door na te gaan hoe de woonbonus in hogere prijzen resulteert. De eerste studie toonde aan dat de meerderheid van de kopers de woonbonus niet in aanmerking genomen had tijdens de aankoopbeslissing. Omdat de meeste kopers
de woonbonus niet bewust incalculeren wanneer ze op een huis bieden moet de transmissie via een ander kanaal gebeuren. Aangezien het verkrijgen van de woonbonus afhankelijk is van het aangaan van een hypotheek, kan de transmissie van het voordeel in hogere woningprijzen enkel via de hypotheekmarkt verlopen.
We wijken af van de bestaande gebruikskostmodellen omdat de woonbonus niet enkel bepaald wordt door de interesten maar eveneens door de kapitaalaflossingen. Om de leenkost te corrigeren voor de woonbonus, kan men de maandelijkse aflossing voor en na de woonbonus berekenen. Maar aangezien de maandelijkse aflossing bepaald wordt door de grootte van de lening, de looptijd en de hypotheekrente is het interessanter om te onderzoeken hoe de onderliggende determinanten van de maandelijkse aflossingen door de woonbonus worden beïnvloed. Voor de analyses gebruiken we de Belgische steekproef van de Household Finance and Consumption Survey van de Europese centrale bank omdat die dataset kenmerken bevat over gezinnen, woningen en hypotheken. Voor elk gezin dat in aanmerking komt voor de woonbonus berekenen we het jaarlijks netto fiscaal voordeel. We schatten het effect van dat voordeel op het geleend bedrag, de looptijd, de hypotheekrente en de woningprijzen in een simultaan model.
Het onderzoek wijst uit dat financiële instellingen meer genieten van de woonbonus dan de nieuwe eigenaars van de woningen. Door de woonbonus lenen gezinnen grotere bedragen, die indirect de duur van de lening, de interestvoeten en de woningprijzen opdrijven. De gezinnen betalen uiteindelijk meer kosten voor hun woning, terwijl de financiële instellingen meer interesten ontvangen.
Het laatste deel van dit doctoraat (hoofdstuk 5) focust niet louter op België. Woningprijs evoluties in Europa vertonen sterke verschillen. In de laatste jaren zijn de woningprijzen in Duitsland en Zwitserlandrelatief constant gebleven, terwijl prijzen in Spanje, Ierland en het Verenigd Koningrijk gekenmerkt werden door een sterke groei. Veel studies hebben geprobeerd om dergelijke verschillen in de woningprijsevolutie tussen landen te verklaren aan de hand van verschillen in macro-economische variabelen; verschillen in het inkomensniveau, interestvoeten, de arbeidsmarkt en demografische factoren kunnen inderdaad een deel van de variatie in woningprijzen verklaren. Deze studies gaan er impliciet van uit dat deze variabelen de woningprijzen overal op dezelfde manier beïnvloeden, ongeacht de aanwezigheid van land-specifieke instituties. In dit hoofdstuk laten we toe dat het effect van de macro-economische variabelen afhangt van de hypotheekmarkt en fiscale instituties in een land. Hiervoor creëerde ik een nieuwe dataset die voor 13 Europese landen jaarlijks het bestaan van verschillende hypotheekmarkt en fiscale instituties aangeeft. De woningprijzen worden in een lange-termijn evenwichtsrelatie geschat met de macro-economische variabelen. In een tweede stap voeg ik interacties toe tussen deze variabelen en de hypotheekmarkt en fiscale instituties. Op basis van de geschatte resultaten ontleed ik de verschillen in de woningprijs van de individuele landen de gemiddelde woningprijs over de steekproef.
De resultaten tonen aan dat hypotheekmarkt en fiscale instituties het effect van de macro-economische variabelen op de woningprijzen beïnvloeden. Belastingvoordelen voor eigenaarschap, zoals de vrijstelling van de fictieve huurwaarde en de belastingvoordelen voor hypotheekaflossingen, verhogen de inkomenselasticiteit van de woningprijzen. Woningprijzen reageren ook volatieler op inkomenswijzigingen in landen waar instituties de hypotheekmark toegankelijker maken voor lage gezinnen met lage inkomens. Een toename in de vraag naar woningen heeft een groter prijsopdrijvend effect wanneer een groter percentage van de woning ontleend kan worden en wanneer hypotheekmarktinstituties garanties voorzien voor de terugbetaling van de lening. Het bestaan van hypotheek garanties en een juridisch bepaalde schuldenregeling verhoogt de interest elasticiteit van woningprijzen. De analyse slaagt deels in haar opzet om de woningprijs verschillen tussen landen te verklaren. De hypotheekmarkt en fiscale institutions in Spanje, Ierland en het Verenigd Koninkrijk
zorgden ervoor dat woningprijzen sterker stegen in de aanloop naar de financiële crisis dan in andere Europese landen. In Duitsland bestaan dergelijke instituties niet en dat verklaart deels waarom de Duitse woningprijzen niet zijn toegenomen. De stagnerende woningprijzen in Zwitserland worden veroorzaakt door een lagere inkomensgroei en omdat globale woningprijs trends geen effect hebben in de Zwitserse huizenmarkt.
Uit dit doctoraatsonderzoek kan besloten worden dat de Belgische woonbonus geen effectieve en efficiënte maatregel is om eigenaarschap te bevorderen om vier redenen. Ten eerste is er gebrek aan kennis over de fiscale stimulans. De mensen die het meest nood hebben aan overheidssteun zijn het minst vertrouwd met de woonbonus en schatten de grootte van stimulans het slechtst in. Ten tweede heeft de woonbonus de betaalbaarheid van wonen niet verbeterd omdat een groot deel van het belastingvoordeel in hogere woningprijzen gekapitaliseerd wordt. Ten derde, verhoogt de woonbonus de schuldgraad van de gezinnen aanzienlijk. Doordat het fiscaal voordeel afhankelijk is van het aangaan van een hypotheek neemt het geleend bedrag toe. Bovendien zijn er ook mensen die enkel een lening aangaan om van het fiscaal voordeel te kunnen genieten. Een verhoogde schuldgraad kan ongunstige gevolgen hebben voor de hele economie in economisch mindere tijden. Ten vierde is het mogelijk dat belastingvoordelen voor eigenaarschap, naast de kredietelasticiteit, ook de inkomenselasticiteit van woningprijzen verhogen. Woningprijzen spelen een belangrijke rol in de transmissie van het monetair beleid. Omdat er grote verschillen zijn tussen de Europese landen in de evolutie van de woningprijzen, wordt het voeren van een gemeenschappelijk monetair beleid om de prijsstabiliteit in de Eurozone te garanderen er niet gemakkelijker op.}},
  author       = {{Hoebeeck, Annelies}},
  keywords     = {{woonbonus,woonfiscaliteit,eigenaarschap,huizenmarkt}},
  language     = {{eng}},
  school       = {{Ghent University}},
  title        = {{The tax benefit for mortgage payments : incentive effects and implications for house prices}},
  year         = {{2019}},
}